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房屋抵押贷款合同书未备案时抵押人的连带担保

一、裁判员要义 此案系一起普遍的因未办房屋抵押贷款备案而引起的纠纷案件。在其中关键涉及到2个法律问题:一是房屋抵押贷款权备案的法律效力;二是房屋抵押贷款备案对借款合同法律效力的危害及其抵押人怎样负责任的难题。 二、案件 上诉人胡正炎。 被告黎龙、周义忠、熊金辉。 上诉人胡正炎诉称,2013年6月4日,被告黎龙因周转资金必须,与上诉人签署《借款合同》,在上诉人处贷款150万余元,月息2%,借款期限为10天(2013年6月4日至2013年6月13日),另外承诺被告如未期满偿还贷款等额本息贷款,自贷款逾期生效日按具体贷款总金额的0.5%向上诉人付款合同违约金,如未按合同书承诺的结息日结清,则按欠付贷款利息额度每天扣除2%的逾期利息。同一天,被告周义忠对上诉人与黎龙的借款协议开展了贷款担保,并与上诉人签署了《抵押合同》,承诺被告周义忠以其户下的坐落于汨罗市大家东路东面158号,房产证号为121212号的住房房子做为质押担保,另外被告周义忠老婆熊金辉做为该质押物的产权年限共有些人,向上诉人出示了《产权共有人书面证明》,服务承诺其做为该房子的共有权利人,愿意将归属于其本人户下财产所有做为质押物做为被告黎龙向上诉人贷款的确保。后上诉人依约向被告黎龙支付了贷款150万余元,被告黎龙出示了借据。贷款期满后,上诉人数次找三被告催讨,被告一直托欠不还,故向人民检察院提到起诉。 被告黎龙编造谎言,贷款本钱应是147万余元,在其中的三万元是扣贷款利息,贷款后被告有还借款,但过去了3个半月,银行流水账单查不到来,借款人是湖南省锦灿资本管理有限责任公司,而不是胡正炎。 被告周义忠、熊金辉均未论文答辩。 依据我院评定的合理直接证据、开庭审理查清的状况及彼此被告方的阐述,我院确定以下客观事实: 2013年6月4日,上诉人胡正炎与被告黎龙经中介方湖南省锦灿资本管理有限责任公司详细介绍,签署借款协议,由上诉人贷款150万余元给被告黎龙,借款期限为10天(2013年6月4日--2013年6月13日),贷款年利率为月息2%,并承诺被告黎龙未按合同书承诺的结息日付息,按欠付贷款利息额度每天扣除2%的逾期利息,承诺如被告黎龙未按期偿还贷款等额本息贷款,自贷款逾期生效日每天按具体贷款总金额的0.5%向上诉人付款合同违约金。另外上诉人与被告黎龙承诺由被告周义忠以其房地产及土地资源对黎龙的贷款向上诉人出示质押担保。同一天上诉人与被告周义忠签署《抵押合同》承诺由被告周义忠以其全部的坐落于汨罗市大家东路东面158号的房子(汨城房121212号)为被告黎龙对上诉人的贷款做为质押担保,另外做为该房子的产权年限共有些人熊金辉亦出示书面形式证实,愿意以其现有的该房子为被告黎龙对上诉人的贷款出示质押担保。合并审理签署有关合同书后,上诉人将贷款150万余元在其中的147万余元以银行转帐的方法转到被告黎龙的银行帐户,此外的三万元以现钱的方法付款了中介方的介绍费。贷款期满后,上诉人数次找被告催收贷款等额本息贷款无果,故诉至人民法院,规定被告黎龙还款贷款等额本息贷款,并担负合同违约责任,付款合同违约金及逾期利息,规定被告周义忠、熊金辉以其质押资产担负连带担保责任。 另查清,上诉人与被告黎龙于2012年另有一笔贷款关联,由上诉人贷款一百万元给被告黎龙,另外由被告周义忠以其全部的坐落于汨罗市大家东路东面158号的房子为被告黎龙对上诉人的贷款做为质押担保,并申请办理了房屋他项权证,现此笔贷款早已付清。 三、裁判员 本院认为,此案争执的聚焦点以下:一、上诉人与被告黎龙是不是产生借款协议关联及贷款额度如何确定;二、被告黎龙是不是理应担负合同违约责任,付款合同违约金及逾期利息;三、被告周义忠、熊金辉是不是理应担负连带担保责任。 对于所述难题,我院评定以下: 一、上诉人胡正炎与被告黎龙经中介方湖南省锦灿资本管理有限责任公司详细介绍,签署借款协议,并由被告黎龙向上诉人出示借据,由上诉人贷款给被告黎龙,上诉人已将贷款转到被告黎龙出示的银行帐户,彼此依规产生借款协议关联,对于此事我院给予评定;被告黎龙觉得借款人是湖南省锦灿资本管理有限责任公司,但根据开庭审理查清,湖南省锦灿资本管理有限责任公司是上诉人与被告黎龙贷款的中介方,并不是贷款出借方,故对于此事我院未予适用;经开庭审理查清,上诉人将贷款150万余元在其中的147万余元以银行转帐的方法转到被告黎龙的银行帐户,此外的三万元以现钱的方法付款了中介方的介绍费,故上诉人具体借出去的账款为147万余元,被告黎龙觉得贷款本钱应是147万余元,对于此事我院给予适用;另外被告黎龙觉得贷款后有还款借款,但未出示有关直接证据给予确认,对于此事我院未予适用。 二、上诉人与被告黎龙在借款协议中承诺被告黎龙未按合同书承诺的结息日付息,按欠付贷款利息额度每天扣除2%的逾期利息承诺如被告黎龙未按期偿还贷款等额本息贷款,自贷款逾期生效日每天按具体贷款总金额的0.5%向上诉人付款合同违约金,上诉人与被告黎龙对贷款既承诺了贷款利息,又承诺了逾期利息和合同违约金,依据最高法院有关案件审理借款案子的实施意见》第六条“民间借款的年利率能够适度高过银行年利率,但最大不可超出金融机构类似银行贷款利率的4倍(包括年利率本数)。超过此程度的,超过一部分的贷款利息未予维护。”融合此案,2013年6月4日至2013年6月13日系上诉人与被告黎龙承诺的借款期限,期内的贷款年利率理应依照彼此合同书承诺的月息2%测算,贷款期满后,被告黎龙仍未按时还款借款,因彼此承诺的贷款利息、逾期利息及合同违约金换算后,超出金融机构当期银行贷款利率四倍,对超出金融机构当期银行贷款利率四倍的一部分,我院未予适用。 三、上诉人与被告黎龙承诺由被告周义忠以其房地产及土地资源对黎龙的贷款向上诉人出示质押担保,同一天上诉人与被告周义忠签署《抵押合同》承诺由被告周义忠以其全部的坐落于汨罗市大家东路东面158号的房子(汨城房121212号)为被告黎龙对上诉人的贷款做为质押担保,另外做为该房子的产权年限共有些人熊金辉亦出示书面形式证实,愿意以其现有的该房子为被告黎龙对上诉人的贷款出示质押担保。上诉人与被告周义忠经合议,签署借款合同,系彼此真正法律行为,被告周义忠系该质押物的资产任何人,另外被告熊金辉做为该质押物的产权年限共有些人出示书面形式证实,愿意为此做为被告黎龙贷款的质押担保,故上诉人与被告周义忠、熊金辉依规产生借款合同关联,借款合同合理合法合理,对于此事我院给予评定,被告周义忠、熊金辉理应以其全部的坐落于汨罗市大家东路东面158号(汨城房121212号)的房子对被告黎龙向上诉人胡正炎的贷款担负质押担保义务。 总的来说,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十五条、第一百八十五条,《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之要求,缺席审判以下: 一、由被告黎龙自本判决书生效后十日内还款上诉人胡正炎贷款本钱147万余元及贷款利息(前端贷款利息自2013年6月4日起,按月息2%测算,算到2013年6月13日止,后段贷款利息自2013年6月14日起,按金融机构当期银行贷款利率四倍测算,测算至贷款结清之日时止); 二、被告周义忠、熊金辉以其全部的坐落于汨罗市大家东路东面158号的房子(汨城房121212号)对被告黎龙的所述贷款等额本息贷款担负质押担保义务; 三、驳回申诉上诉人胡正炎的别的诉请。 一审判决后合并审理彼此均未上告,该判决已产生法律认可。 四、分析 此案系一起普遍的因未办房屋抵押贷款备案而引起的纠纷案件。在其中关键涉及到2个法律问题一是房屋抵押贷款权备案的法律效力;二是房屋抵押贷款备案对借款合同法律效力的危害及其抵押人怎样负责任的难题。 《物权法》第九条要求“不动产物权的开设、变动、出让和解决经依规备案产生法律效力没经备案不产生法律效力但法律法规另有要求的以外。”由此要求在我国合同法显而易见是以不动产物权备案起效现实主义做为不动产物权变化的标准。不动产权起效现实主义规定不动产物权的变化务必开展备案假如未开展备案则不产生不动产物权变化的实际效果。即备案具备决策不动产物权开设、转移、变动或是解决可否起效的法律效力。而此案中房屋抵押贷款合同书彼此被告方未办预告登记,故房屋抵押贷款权仍未开设上诉人当然也没有权利规定对该商住楼履行质押权。因此 ,对上诉人规定将该商住楼进行交易并以竞拍的合同款优先选择受偿的诉请人民法院只有给予驳回申诉。但房产未办预告登记不危害房屋抵押贷款合同的效力。《物权法》第十五条“被告方中间签订相关开设、变动、出让和解决不动产物权的合同书除法律法规另要求或是合同书另有承诺外自合同成立时起效未办物权法备案的不危害合同的效力。”从而能够看得出在我国合同法将不动产物权变化的缘故与結果开展了区别。不动产物权变化的基本关联即开设、变动、出让和解决不动产物权的合同书是不是起效应当根据担保法来分辨而不可以以房产是不是早已申请办理物权法备案为规范开展分辨。假如合同书具有法律法规的起效要素,则应当觉得合同书关联早已起效,被告方应受合同书的管束,毁约者应当担负合同违约责任,对于物权法变化可否造就不危害合同的效力。此案中上诉人与被告周义忠中间签订的借款合同最能体现彼此的真实的意思,理应评定该借款合同合理合法合理,未开展预告登记不危害该质押合同的效力。一般状况下房屋抵押贷款合同书被告方会对申请办理预告登记事宜开展承诺,这时申请办理预告登记即变成一项合同义务。即便 彼此被告方沒有承诺须申请办理预告登记,根据诚实信用原则标准的规定房屋抵押贷款人也理应帮助申请办理预告登记,这时申请办理预告登记即变成一项附随义务。最先借款协议是合理合法合理的;次之她们彼此是在满意下签订的合同书;再度她们中间签订的合同书合乎法律法规的有关要求;最终上诉人执行了合同书贷款责任,而被告黎龙在还贷期内不执行还贷责任应担负相对的合同书义务,同样上诉人与被告周义忠中间的保证合同也是合理合法合理的,即便 沒有房子预告登记,仅仅不能抵抗善意第三人。备案仅仅抵抗要素并不是起效要素。因此 在被告黎龙不可以还贷时被告周义忠应担负连带担保责任。